Billiges Baugeld möglichst lange sichern

Anders als bei einer Ehe kann sich ein Häuslebauer bei der Eigenheim-Finanzierung gleich am Anfang entscheiden, wie lange er sich binden will. Weil Baugeld derzeit historisch preiswert ist, empfiehlt sich eine möglichst lange Festschreibung der Hypotheken-Zinsen. Dadurch wächst die finanzielle Planungssicherheit erheblich.

Wer sein Eigenheim finanziert und zu diesem Zweck ein Hypotheken-Darlehen benötigt, kann den mit der Bank oder Sparkasse vereinbarten Zins über einen längeren Zeitraum festschreiben. Fünf, zehn oder 15 Jahre sind üblich. Immer häufiger bieten die Institute auch eine Zinsbindung von 20 Jahren an. Der vereinbarte Darlehenszins ändert sich in dieser Zeit nicht, ganz gleich, was drum herum passiert, also ob der Preis des Geldes teurer oder billiger wird. Sobald die Zinsbindung beendet ist, kommt es zu einer so genannten Anschlussfinanzierung. Über die Höhe des Zinses wird dann neu verhandelt. Entscheidend ist dann wie üblich das Umfeld an den Geld- und Kapitalmärkten. 

Grundsätzlich gilt: Je länger der Bauzins festgeschrieben wird, desto mehr muss der Schuldner für seinen Kredit zahlen. So kostet ein Hypotheken-Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung derzeit (Ende November 2012) etwas mehr als zwei Prozent, bei zehn Jahren nahezu drei Prozent sowie bei 15-jähriger Zinsfestschreibung einige Zehntel Prozentpunkte mehr als drei Prozent.

Immerhin liegt ein ganzer Prozentpunkt zwischen einer kurzen und einer langen Zinsbindung. Da kann für den Kreditnehmer viel Geld zusammenkommen. Angenommen, das Hypotheken-Darlehen beträgt 200.000 Euro. Ein Prozent Zinsunterschied macht jährlich 2.000 Euro mehr oder weniger Belastung aus – auf den Monat umgerechnet sind das gut 160 Euro.

Daraus könnte sich bei der Eigenheim-Finanzierung folgende Strategie ergeben: Durch die Vereinbarung einer vergleichsweise kurzen Zinsbindung von fünf Jahren trägt der Schuldner eine recht geringe finanzielle Belastung. Das so eingesparte Geld investiert er in die Entschuldung seines Eigenheims, indem der Tilgungsanteil an der Annuität – das ist die jährliche Belastung, die sich aus Zins- und Tilgungsdienst ergibt – erhöht wird. „Der Eigentümer wird auf diese Weise seine Schulden schneller los. Das Risiko besteht aber darin, dass nach fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Falls Baugeld dann deutlich teurer geworden ist, wird der finanzielle Vorteil durch eine zuvor kürzere Zinsbindung zunichte gemacht oder sogar ins Gegenteil verkehrt“, warnt Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus, Deutschlands führendem Anbieter von Markenhäusern.

Im Klartext: Die Restschuld wäre am Ende der Zinsbindung zwar gesunken. Doch dies wäre nur ein scheinbarer Vorteil bei dann höheren Zinsen. „Eine sehr gute Orientierung gibt der so genannte Grenzzins“, erklärt Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München. Was darunter zu verstehen ist – siehe Kasten.

Solche Zinsrisiken kann der Häuslebauer spürbar begrenzen, indem er sich für eine möglichst lange Festschreibung – mindestens zehn, besser 15 Jahre – entscheidet. Die finanzielle Planungssicherheit wird entsprechend größer, weil sich der Kreditnehmer auf diese Weise das derzeit historisch günstige Baugeld gleichsam für eine kleine Ewigkeit sichert. „Dabei sind praktisch alle Vorteile aufseiten des Kreditnehmers“, betont Town & Country-Gründer Jürgen Dawo. 

Hintergrund: Bei einer Zinsbindung von zum Beispiel 15 Jahren muss sich die Bank oder Sparkasse an diese Vereinbarung auch halten. Sie darf also den Zins nicht verändern, selbst falls Baugeld zwischenzeitlich deutlich teurer geworden ist. Anders der Kreditnehmer. Der kann Hypotheken-Darlehen mit langer Zinsbindung bereits nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Dies empfiehlt sich, falls das Zinsniveau dann noch weiter gesunken sein sollte, sodass der Häuslebauer eine Anschlussfinanzierung zu noch besseren Konditionen vereinbaren kann.